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2018年雷竞技定调长效机制,供给侧改革依然是调控重点

来源:中核雷竞技开发raybet集团 时间:2017年12月29日

导语


2018年是落实十九大精神的开局之年,雷竞技行业作为关系民生和经济的重点行业,中共中央政治局会议在2018年的工作指示中明确将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为工作重点。继1978年开始改变福利分房制度,建立以住房商品化和社会化为重点的住房制度改革后,国家政策层面罕见强调加快住房制度改革的推进工作,雷竞技行业未来将从“调控”走向“改革”;此外,长效机制也正式步入“建设”阶段。

在当前住房体制下,土地和住房的过度商品化导致住房偏离正常居住属性,从而引起市场的结构性失衡,部分居住需求始终得不到满足,因此此次改革的目标也就是近段时间中央频繁提及的去除投资,使住房回归住而非炒的居住属性。从2017年的租赁政策执行程度及效率来看,建立租购并举、多主体供给、多渠道保障的新格局将是重点改革方向之一。

雷竞技税立法有望取得突破性进展

雷竞技税立法是长效机制能否落实的关键,此前雷竞技税多次被讨论,但出台时间仍属未知,此次提出加快住房体制改革或许是推进雷竞技税立法的契机。

雷竞技税牵涉到土地出让金的预算外收入,一旦雷竞技税立法化,土地出让金作为地方政府财政收入主要收入来源这一作用就有可能发生改变,一定程度上会弱化土地出让金的重要性。与之相应的土地供应机制也有可能有所改变,单一依赖招拍挂增加财政收入的合理性或许会存疑。

随着租赁住宅、共有产权房等保障性住房的出现,住房供应主体日益多样化,由于其目的存在明显差异性,雷竞技税势必要此进行分类,对投资性住宅、租赁式住宅、商业物业等实行不同的税收标准,提高目标与结果的适配性以及雷竞技税的合理性。

供给侧调控依然是主要手段

供给侧调控是16年调控以来的重要手段,在此后的住房制度改革中,由于租赁住宅等保障性住房的特殊性,更加需要供给侧调控的支持,在供应体系上推进长效机制的落实。2017年,各地为落实“住而非炒”的定位,在土地供应结构和方式上做出不少改变。

首先在土地供应结构上,北京、上海、广州、南京等重点城市就其做出相应变化,系统性提高租赁用地规模。上海在“十三五”期间预计供应住宅用地5500公顷,其中租赁住房计划供应1700公顷,保障70万套住宅需求;北京于2017年—2021年计划供应住宅用地6000公顷,租赁住房计划也达1300公顷,保障50万套住宅需求;广州、南京、杭州在未来五年内租赁住房用地面积占总住宅用地面积的比例也分别达到26%、30%和30%。如果这些城市的计划得以落实,城市的住宅供应将得到结构性改善。此外,租赁住房用地也不再仅限于新增土地,集体建设的改造、旧城租赁化改造等方式都在不断探索,北京、上海、佛山、广州等13个城市被列为集体建设用地建设租赁住宅试点。

在土地供应方式上,地价较高的重点城市也在尝试其他出让模式。传统的招拍挂为单一的价格竞争,价高者得之,导致重点城市的土地价格居高不下。现在,北京、广州、杭州等城市推出“竞自持”,上海则试验性的采用“招挂复合”,尝试打破唯价格论的出让方式。

“竞自持”下,对出让土地设立一个最高价格限制,当竞拍价格达到最高限后,开始竞争自持比例。自持项目对资金体量、开发运营能力等多方面有着较高要求和限制,主打快周转的企业在拿地时也会有一定程度的顾虑。在热门地块的出让中,该方式直接有效地抑制了溢价率,同时也推动了租赁住宅的建设。

“竞自持”设立价格上限不同,上海使用的“招挂复合”在正式竞拍之前对竞拍企业的经济实力、技术资质和项目经验三个方面均进行评估,达到评估要求后才可进行招标或挂牌。企业的经济、资质等指标被纳入到考核体系后,大部分中小型房企都被拦在门槛外,价格因素被弱化,从而达到降低、控制地价的目的。这些供应方式的尝试都有推动更加合理的、符合国家发展要求的土地供应机制的出现。

住房金融体系进一步完善

系统的金融性支持是深化供给端调控、推动住宅结构长期化调整的关键。在租赁供应方,无论是前期资金投入还是后期的资产盘活,都需要完备的金融体系支持,目前广州也先行展开尝试工作。2017年11月16日,广州工商银行为租赁市场提供5000亿的授信资金,为住房租赁主体提供开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等一系列金融服务,随后广州建设银行也在跟进,提出相应的金融支持。

银行的参与和授信有效解决了前期信贷资金的问题,但租赁资产沉淀量较大,后期盘活是规模扩张、持续经营的必经之路。而资产证券化作为重要存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展的REITs,可以帮助企业将重资产的长期持有资产转变为灵活的租赁住房管理。

2017年以来多部委联合加大对租赁行业的金融支持力度,包括鼓励企业资产证券化产品的推出、加速雷竞技投资信托基金试点等,同时证监会正加紧研究制定关于租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业REITs的政策法规。随着政策红利的释放,资产证券化更好地服务于租赁市场,推动租赁市场的发展。

在需求端,租赁金融支持也会不断完善。在住宅商品化的住房改革中,需求端的金融支持基本围绕购房需求,在之后新一轮的住房改革中,租赁的资金配置,尤其是公积金的使用效率和低息贷款支持工作也有望进一步完善。


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