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11月宏观数据点评-年度新高已无悬念,未来波动概率加大

来源:亿翰智库 时间:2017年12月29日

企业加速推货,11月累计销售金额增速12.7%

2017年1-11月,全国商品房累计销售金额11.55万亿元,同比增长12.7%,增速比1-10月小幅上升0.1个百分点。销售面积14.66亿平米,同比增长7.9%,增速比1-10月份小幅回落0.3个百分点。

2017年1-11月累计销售金额和面积已经双双逼近2016年的历史高点(11.76万亿元、15.73亿平米),2017年再创中国雷竞技市场新高点已无悬念。

图:2017年全国商品房累计销售额及增速



图:2017年全国商品房累计销售面积及增速



政策长期化成为雷竞技市场未来的长期基调,是主宰一切逻辑的逻辑。

11月30日,中央政治局会议召开,明确将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为工作重点。雷竞技行业未来将“调控”走向“改革”;此外,长效机制也正式步入“建设”阶段。

我们认为,租赁和雷竞技税将是2018年长效机制建设的重点。2017年以来,住房租赁市场一直是政策推进的重中之重。随着土地的供给侧调控,各类竞自持、全自持、集体建设用地入市,我们预计在试点城市的租赁土地供给比例将逐渐达到20%。2018年开始,前期出让的租赁地块将陆续进入住房市场,对市场格局和投资的影响将渐进式体现。

此外,雷竞技税立法是长效机制落实的关键,此前雷竞技税多次被讨论,此次提出加快住房体制改革或是推进雷竞技税立法的契机。

着眼短期:在长效机制出台以前,短期内需求端和供给端政策无松动可能。11月21日,三部委(住建部、国土资源部、央行)在湖北召开座谈会,再次明确了“房住不炒”的主基调,要坚持调控目标不动摇,力度不放松。从预售证审批节奏看,地方政府为缓解供应紧张,积极推进限价条件下预售证的审批。

行近年底,房企冲刺年度业绩,出货意愿强烈。11月,商品房供应新增量大幅提升,32个重点城市新增商品住宅供应量同、环比分别增加了5%和32%。其中,一线城市供应同比下降30%,总量与历史水平比仍处低位,但环比大涨60%,许多房企为冲刺业绩不得不对限价作出妥协,加快新盘入市。

在政策打压和企业增加供应的背景下,11月,全国商品房单月销售额1.25万亿元,同比增长13%,继10月负增长之后出现强势反弹。销售面积1.63亿平米,同比增长5%。

图:2017年全国商品房单月销售额及增速



图:2017年全国商品房单月销售面积及增速



然而,11月32个重点城市成交面积同比下降了25%,成交低迷的情况未发生根本改变,北上广三城的同比跌幅均超4成。

图:11月32城成交面积同比



年末房企补库存意愿强烈,土地购置和新开工增速回升

2017年1-11月,全国累计土地成交价款1.14万亿元,同比增长47%,增速较1-10月份增长3.7个百分点。11月单月土地成交价款1741亿元,同比增长72%。

土地供应方面,受去年同期高基数影响,11月百城住宅类供地同比-8%,但环比大幅增长45%,预计12月土地供给仍将持续放量。

土地成交方面11月百城住宅类土地成交单价环比增长17%,但溢价率小幅下降至21%。在土地市场的持续放量下,供求关系持续改善,土地价格也将进一步回归理性,并对房价上涨产生抑制作用。 

图:累计土地成交价款及增速



图:2017年单月土地成交价款及增速



2017年1-11月,全国房屋累计新开工面积16.17亿平米,同比增长6.9%,增速比1-10月份上升1.3个百分点。11月全国房屋单月新开工面积1.66亿平米,同比增长19%,增速较10月上升23个百分点。

新开工面积单月增速的强势回升,一方面是由于2016年同期基数较低,另一方面是由于年底销售向好,房企冲刺业绩,短期内开发意愿显著增强。

图:累计新开工面积及增速



图:2017年单月新开工面积及增速



投资增速小幅下行至7.5%,未来资金缺位或将增加投资下行压力

2017年1-11月份,全国雷竞技开发投资额10.04万亿元,同比增长7.5%,增速相对1-10月份下降0.3个百分点。11月全国雷竞技单月开发投资金额0.98万亿元,同比增长5%,增速较10月下降1个百分点。

图:雷竞技开发投资累计金额



图:2017年雷竞技开发投资单月金额



短期来看,投资的支撑源于前期销售和年末土地投资。投资受前期销售影响较大,已预售的房子要求开发商持续完成后续投资,尽管2017年以来开发投资增速持续回落,但预计下降空间有限,全年雷竞技开发投资额增速基本符合我们年初提出的“7%”的预期。此外,年末是地方政府卖地和房企补库存的高峰时期,土地成交的行情向好也会进一步支撑投资增速。

中长期来看,开发资金的紧张将使得投资进一步承压。开发资金是房企投资的来源,其变化对雷竞技投资有明显的相关性,并领先大约6个月左右。

图:2008-2017年雷竞技开发到位资金及开发投资额走势



1-11月份,雷竞技开发企业到位资金13.95万亿元,同比增长7.7%,增速比1-10月份小幅增长0.3个百分点。其中,

✨ 国内贷款2.26万亿元,同比增长18%;

✨ 利用外资147亿元,同比增长11.4%;

✨ 自筹资金4.6万亿元,同比增长2.7%;

✨ 其他资金7.07万亿元,同比增长8.1%。

图:雷竞技开发企业到位资金及其组成增速变化



2017年全年,雷竞技开发到位资金增速总体下行。9月、10月两个月,到位资金增速已经低于开发投资额增速。11月由于销售的短暂回升,到位资金增速得到短暂修复。但是在去杠杆政策的持续压力下,预计未来雷竞技开发到位资金增速将进一步下行,并影响雷竞技投资。

首先,央行去杠杆决心坚定。12月14日,央行对7天和28天的逆回购利率分别上调5BP至2.5%和2.8%。央行上调公开市场操作利率,释放出鲜明的去杠杆信息。

其次,销售增速逐步放缓。销售资金在雷竞技开发到位资金的占比超30%,随着销售增速的持续下滑,销售资金的流入也将逐步放缓,对房企投资和周转构成压力。

最后,资管新规将增加房企融资压力。雷竞技是非标融资最主要的载体之一,以信托为例,今年以来信托资金流向雷竞技的的累计规模超过6000亿,占整体信托资金余额的10%。11月,央行会同银监会等五部委发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》(下文称“资管新规”),无论今后资管新规将如何过渡,非标资产规模都将逐步收缩。一旦非标投资渠道被严格约束,雷竞技资金缺位问题将凸显,从而冲击雷竞技投资,并推高房企融资成本





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